بحران مسکن: از پناهگاه سرمایه تا دور باطل فقر
الاهه نجفی ـ به دلیل تورم ساختاری و سقوط ارزش ریال، بازار مسکن ایران به میدان سفتهبازی تبدیل شده و قدرت خرید خانوارها را نابود کرده است؛ طرح پر سر و صدای نهضت ملی مسکن با تحویل تنها ۵۱ هزار واحد، نماد ناکارآمدی سیاستهای دولتی است. بدون چرخش به مدلهای اجارهای اجتماعی، رؤیای خانهدار شدن برای میلیونها ایرانی به کابوس حاشیهنشینی بدل خواهد شد.
الاهه نجفی
خانهدار شدن آرزوی دستنیافتنی برای مزدبگیران
بازار مسکن پرتلاطم است و همزمان با سقوط ارزش پول ملی، قیمت خرید خانه هم روزبهروز افزایش مییابد و توان خرید مردم به شدت کاهش پیدا میکند. طبعاً مستأجران نیز در سایه تورم شدید اجارهبها، با فشار اقتصادی سنگینی مواجهاند.
افزایش قیمت دلار مستقیماً به افزایش هزینههای ساختوساز منجر میشود؛ چرا که قیمت بسیاری از مصالح ساختمانی، تجهیزات و حتی نیروی انسانی متخصص به نرخ ارز گره خورده است. این پدیده، سازندگان را با هزینههای سرسامآوری مواجه میکند که در نهایت به صورت افزایش قیمت فروش مسکن بر مصرفکننده نهایی تحمیل میشود. از سوی دیگر، بیثباتی اقتصادی و تورم بالا، باعث میشود افراد با داراییهای نقدی به دنبال یک «پناهگاه امن» برای حفظ ارزش پول خود باشند.
در این شرایط، مسکن به عنوان یک دارایی بادوام و کمخطر، مورد هجوم این تقاضای سوداگرانه قرار میگیرد. در نتیجه، تقاضای غیرواقعی و سفتهبازیهای گسترده در بازار مسکن ایجاد شده و قیمتها را کاذب و فراتر از توان مالی متقاضیان واقعی بالا میبرد. این چرخه، یک دور باطل تشکیل میدهد که در نهایت منجر به کاهش شدید قدرت خرید خانوارها، رکود در ساختوساز واقعی و عمیقتر شدن شکاف بین عرضه و تقاضای مسکن میشود.
مشکلات فعلی بازار مسکن اما تنها به افزایش قیمتها محدود نمیشود، بلکه شکافی عمیق بین درآمد خانوارها و هزینه مسکن ایجاد شده است. بر اساس آخرین گزارشهای مرکز آمار، تورم سالانه بخش مسکن ۳۶.۶ درصد و تورم اجارهبها ۳۶.۵ درصد ثبت شده است. این ارقام نشان میدهد سیاستهای کنترلی دولت در مهار قیمتها بیاثر بوده است. جالبتر آنکه تورم بخش خدمات و تعمیرات مسکن حتی به ۴۴.۳ درصد رسیده که فشار هزینههای جانبی را نیز افزایش میدهد.
شاخص استطاعت ۸۹ ساله در تهران: عمق شکاف درآمدی
شاخص استطاعت یا توان خرید مسکن، نشان میدهد که یک خانوار با درآمد متوسط خود، چند سال زمان نیاز دارد تا بتواند یک واحد مسکونی متوسط را بخرد. در ایران یک خانواده شهری برای خرید مسکن باید به طور میانگین ۴۹ سال تمام درآمد خود را پسانداز کند. این عدد در تهران به ۸۹ سال میرسد. در مقایسه با استاندارد جهانی (حداکثر ۱۵ سال)، این شاخص در ایران ۳ تا ۶ برابر بیشتر است که نشاندهنده عمق فقر مسکن است.
در دولت زئیسی با یک قیام و قعود و با سر و صدای بسیار در سال ۱۴۰۰ قانون «جهش تولید مسکن» به تصویب رسید. دولت سیزدهم وعده ساخت ۴ میلیون واحد مسکونی تحت عنوان نهضت ملی طی چهار سال را داده بود، اما اکنون بنا به گفته محمدرضا عارف، معاون اول رئیسجمهوری معلوم شده که تا امروز تنها ۵۱ هزار واحد از این طرح تحویل متقاضیان شده است. کسانی هم که در طرح نهضت ملی مسکن ثبتنام کردهاند به دلیل طولانی شدن فرآیند ساخت، فشار مالی و عدم شفافیت در روند تحویل، از ادامه حضور در این طرح نومید شدهاند. یکی از متقاضیان طرح نهضت ملی مسکن در گفتوگو با دیدهبان ایران میگوید:
سال ۱۴۰۰ با قرض و فروش ماشینمان برای ثبتنام اقدام کردیم به امید اینکه روزی صاحبخانه شویم، اما امروز نه تنها خانهدار نشدهایم بلکه حتی خودرویی هم نداریم. در این مدت هم سهم آوردهمان را مرتب واریز کردیم تا از طرح حذف نشویم و هم بدهیهایی را که برای تأمین این پول گرفته بودیم، بازپرداخت کردیم.
حتی اگر بخواهی عطای مسکن ملی را به لقایش ببخشی، میسر نیست. این متقاضی در ادامه میگوید:
بعد از چهار سال، وقتی به دلیل فشار مالی تصمیم به انصراف گرفتیم، به ما گفتند باید منتظر بمانید تا متقاضی دیگری جایگزینتان شود تا پول واریزی بر اساس نوبت بازگردانده شود. در واقع حتی پولی که پرداخت کردهایم را هم نمیتوانیم فوراً پس بگیریم و معلوم نیست چه زمانی به دستمان میرسد.
تمرکز بر اجاره اجتماعی پایدار، همزمان سه مشکل کلیدی را هدف میگیرد: نیاز فوری خانوار به مسکن، کاهش فشار تورمی ناشی از سفتهبازی و نهایتاً، بازگرداندن اعتماد عمومی از طریق ارائه یک خدمت ملموس و غیرسوداگرانه. اما آیا این چشمانداز در جمهوری اسلامی با حجم عظیمی از فساد ساختاری و سوداگریهای مالی قابل تحقق است؟
ریشههای کلان: نقدینگی، سیاستهای ناکارآمد و کاهش عرضه
بحران مسکن پیش از هر چیز، در سیاستهای کلان اقتصادی ریشه دارد. تورم ساختاری و رشد نقدینگی، باعث شده است مسکن نه به عنوان یک کالای مصرفی، بلکه به عنوان یک پناهگاه امن برای حفظ سرمایه مورد توجه قرار گیرد. این امر، تقاضایی سوداگرانه و غیرواقعی ایجاد میکند که قیمتها را از تناسب با درآمد مردم خارج کرده است. از سوی دیگر، سیاستگذاری ناکارآمد و بیثبات دولتی، از جمله طرحهای شعارزده و بدون پشتوانه مالی، ناتوانی در تأمین زمین و تسهیلات ارزان، و عدم شفافیت، نه تنها به حل مشکل کمکی نکرده، بلکه با کاهش اعتماد عمومی، سرمایهگذاری مولد در بخش ساختوساز را نیز تضعیف کرده است.
از جنبه عرضه، هزینههای تولید مسکن به دلیل وابستگی به مواد اولیه و مصالح وارداتی که قیمت آنها با نرخ ارز تعیین میشود، به طور مداوم در حال افزایش است. این موضوع، ساختوساز را برای سازندگان کمسود یا زیانده کرده و منجر به کاهش شدید عرضه مسکن جدید در بازار میشود. در نتیجه، شکافی عظیم بین عرضه محدود و تقاضای سوداگرانهِ رو به رشد ایجاد شده که نتیجه آن، فراتر رفتن قیمت مسکن از مرزهای منطقی و عمیقتر شدن شکاف بین درآمد خانوارها و بهای مسکن است. این چرخه معیوب، بحران را به یک معضل حلنشدنی تبدیل کرده است.
در همان حال کاهش قدرت خرید عمومی، رکود معاملات، افزایش هزینه ساخت بدون رشد متناظر فروش، و کاهش قیمتی به دلار، باعث شده قیمت مسکن برای تخستین بار در این سالها نسبت به تورم عقب بماند. بسیاری از کارشناسان معتقدند این وضعیت در صورت تداوم شرایط فعلی اقتصادی و عدم تغییر سیاستهای کلان، موقتاً تداوم خواهد داشت اما در طولانیمدت بازار مسکن معمولاً با اندکی تاخیر خود را به سطح تورم میرساند یا حتی از آن پیشی میگیرد.
رکود موقت یا بحران دائمی؟ پیشبینی کارشناسان از آینده بازار
به نظر میرسد در کوتاهمدت تحول مثبتی در کار نباشد: پیشبینی کارشناسان حاکی از آن است که بازار مسکن در رکود باقی خواهد ماند. اگرچه ممکن است نوسانهای ارز سبب رونق نسبی و گذرا در معاملات سرمایهای شود، اما خریداران مصرفی به دلیل فقدان استطاعت، قادر به ورود به بازار نخواهند بود. تداوم این روند ممکن است به افزایش حاشیهنشینی، کاهش رفاه عمومی و تشدید شکاف طبقاتی بین مالکان و مستاجران بینجامد.
حل معضل مسکن نیازمند تحول اساسی در سیاستگذاریها، شفافیت آمار، جلوگیری از هدایت نقدینگی به سمت مسکن و حمایت واقعی از تولیدکنندگان و مصرفکنندگان واقعی است. تا زمانی که این اصلاحات ساختاری صورت نگیرد، رؤیای خانهدار شدن برای بسیاری از ایرانیان هر روز دورتر خواهد شد.
مسکن اجارهای اجتماعی به عنوان کلید خروج از بحران
الگوهای موفق بینالمللی نشان میدهند کلید خروج از بحران، تغییر روندها از تأکید انحصاری بر مالکیت به تضمین دسترسی به مسکن امن و مقرونبهصرفه است. در مدلهایی مانند «وین اتریش»، دولت به طور مستقیم یا از طریق تعاونیهای غیرانتفاعی، هزاران واحد مسکن اجارهای بلندمدت با اجارهبهای کاملاً کنترلشده میسازد. هدف در این مدل، سودآوری نیست، بلکه تأمین سرپناه به عنوان یک «کالای اجتماعی» برای عموم مردم، بهویژه برای اقشار متوسط و کمدرآمد است. این کار نهتنها فشار را از دوش متقاضیان خرید برمیدارد، بلکه با خارج کردن حجم عظیمی از مسکن از چرخه سفتهبازی، به مهار تورم دارایی کمک میکند.
در ایران، این به معنای چرخش راهبردی از طرحهای ناموفق مبتنی بر فروش مانند نهضت ملی مسکن به سمت «جنبش ملی ساخت مسکن اجارهای اجتماعی» است. یک دولت مردمی و پاکدست و قوی میتواند با اختصاص بودجه مستقیم، زمینهای دولتی و وامهای کمبهره، توسعه این بخش را توسط شهرداریها و تعاونیهای مردمی تسهیل کند. تمرکز بر اجاره اجتماعی پایدار، همزمان سه مشکل کلیدی را هدف میگیرد: نیاز فوری خانوار به مسکن، کاهش فشار تورمی ناشی از سفتهبازی و نهایتاً، بازگرداندن اعتماد عمومی از طریق ارائه یک خدمت ملموس و غیرسوداگرانه. اما آیا این چشمانداز در جمهوری اسلامی با حجم عظیمی از فساد ساختاری و سوداگریهای مالی قابل تحقق است؟
نظرها
نظری وجود ندارد.