تعیین قیمت مسکن و اجاره‌بها به شیوه «روی هوا»
بیتا محمدی – چه منطقی بر بازار مسکن حاکم است؟ پای صحبت مشاور ان املاک و بررسی گفته‌های آنان با یاری اقتصاددان و حقوقدان.
بیتا محمدی
«همه چیز شده است تلگرام. سی نفر یا چهل نفر یک گروه درست می‌کنند و شب قبل خواب قیمت تعیین می‌کنند. زمان قدیم بود که بنگاه با قرارداد اجاره سرپا بود الان هیچ بنگاهی روی حساب کمیسیون اجاره نمی‌تواند خرج خودش را در بیاورد. پنج نفر با هم تبانی می‌کنند قیمت ملک را متری یک میلیون بالا می‌برند؛ ظرف دو روز قیمت آنها میشود عرف. به همین سادگی.»
این صحبتهای یک مشاور املاک است. تا چه حد حقیقت دارد؟ آیا اجاره‌بها «به همین سادگی» تعیین میشود؟ چه منطقی بر بازار مسکن حاکم است؟
جنگ میان مالکان و مستاجران در ایران موضوع تازه‌ای نیست. جنگی که به قول بعضی مستاجران ایرانی «شبیه جنگ فلسطینیان با ارتش اسرائیل است. سنگ در برابر تانک» و شکست‌های پیاپی. مسئله افزایش اجاره‌خانه در ایران یک معضل بزرگ اجتماعی در ایران است که سالها سوژه برنامه‌های طنز صدا و سیمای جمهوری اسلامی بوده ولی نهادهای حاکمیتی تلاشی برای حل آن نمی‌کنند.
به خصوص در دو سال اخیر به دلیل سقوط ارزش پول ملی و بازگشت تحریم‌های دولت آمریکا علیه جمهوری اسلامی فشار حاصل از افزایش شدید اجاره خانه بر روی مستاجران که به یک روایت هفت میلیون خانوار و در روایات دیگر تا چهارده میلیون خانوار برآور می‌شوند زندگی آنان را مختل کرده است. حاکمیت از دو جهت در این بحران اقتصادی و اجتماعی نقش دارد. در درجه اول به این جهت که تصمیمات و عملکرد خود نظام باعث تحریم‌ها علیه ایران است و در درجه دوم از این جهت که به جای تلاش برای رفع مشکلات بر روی افزایش توانایی سرکوب برای مقابله با اعتراضات مردم در شرایط تحریم متمرکز شده است.
با وجود این، سوالات مهمی درباره وضعیت مسکن در ایران وجود دارد که پاسخ آنها چندان روشن نیست. دلیل افزایش مداوم قیمت مسکن و اجاره‌خانه در ایران و جهش‌های متناوب آن چیست؟ چرا بعد از حکومت چهل ساله روحانیون و اسلامگرایان بر ایران هنوز حاکمیت تلاشی برای دخالت در مسئله قیمت مسکن و اجاره‌خانه نکرده است؟ نرخ‌ها در این بخش بر چه اساسی تعیین می‌شوند؟
این گزارش مدعی آن نیست که به بررسی تمام عوامل و علل موثر برای پاسخگویی به این سوالات پرداخته است اما تلاش کرده است به بحران مسکن در ایران از زاویه‌ای متفاوت از بررسی‌های دیگری در این باره که معمولاً در آغاز فصل تابستان منتشر شده و سپس به فراموشی سپرده می‌شوند وارد شود.
مشاوران املاک چه می‌گویند؟
از یک مشاور املاک سوال کردم نرخ افزایش قیمت اجاره خانه در هر سال چطور مشخص میشود و تابع چه عواملی است؟ پاسخ می‌دهد: «روی هوا» و توضیح می‌دهد:
«یک مالک و یک املاکی عصر در بنگاه نشسته‌اند که اولی از دومی می‌پرسد آقای محمدی امسال خانه سر نبش فلان کوچه را چقدر کرایه بدهیم. این یک عدد می‌گوید و آن یکی عدد دیگری می‌گوید. یک ساعت گپ می‌زنند و وقت خود را می‌گذرانند و آخرین رقمی که به توافق می‌رسند میشود قیمت اجاره آن محل. وقتی برای خانه‌ای دیگر در آن محل مستاجر پیدا میشود صاحب ملک زنگ می‌زند به آقای محمدی و می‌پرسد امسال قیمت اجاره در محل چطوری است؟ آقای محمدی قیمت جدید را می‌دهد و این میشود قیمت اجاره آن محل! »
از آنجایی که بنگاه معاملات ملکی به نام "محمدی" در محل وجود دارد احتمال می‌دهم این حرفها ناشی از خصومت شخصی گوینده با این فرد باشد برای همین این سوال را از تعدادی دیگر از مشاوران املاک پرسیدم تا به پاسخ مناسب برسم. بعضی از مشاورین املاک دلایلی مانند افزایش قیمت دلار، کاهش سود بانکی، رکود بخش مسکن را تعیین کننده نرخ کرایه خانه عنوان می‌کنند با این حال افرادی نیز هستند که با دلایلی ساده این عوامل را زیر سوال می‌برند.
حاج ناصر از قدیمی‌های این صنف است اما منتقد وضعیتی است که بر صنف مشاوران املاک حاکم است. می‌گوید:
«از زمان کلاس دهم تا امروز در این شغل هستم. کنار پدرم کار می‌کردم و پسرهایم با خودم کار می‌کند. شما اگر میوه فروشی بروی یا در مغازه جنسی بخری که گران است مثلاً زنگ می‌زنی به تعزیرات ولی اگر در یک بنگاه قیمت بالا به شما بگویند خیلی راحت بیرون می‌آیی و سراغ یک بنگاه دیگر یا یک محله دیگر می‌روی. این کار را خراب کرده است.»
او توضیح می‌دهد که واقعیت حاکم بر بازار خرید، فروش و اجاره مسکن با آن چیزی که که مردم تصور می‌کنند متفاوت است:
«محل با محل فرق دارد ولی شما نگاه کن در یک خیابانی که دویست متر نمی‌شود ده، پانزده، یا بیست نگاه است. بله یک زمانی محلهای رشد می‌کند، ساخت و ساز میشود یا زمین‌هایش ترقی کرده؛ کاری نداریم. در جلسه بارها اعتراض کردیم که این مجوزها را با چه قاعده‌ای صادر می‌کنید؟ جوابی نمی‌دهند. همه چیز شده است تلگرام. سی نفر یا چهل نفر یک گروه درست می‌کنند و شب قبل خواب قیمت تعیین می‌کنند. زمان قدیم بود که بنگاه با قرارداد اجاره سرپا بود الان هیچ بنگاهی روی حساب کمیسیون اجاره نمی‌تواند خرج خودش را در بیاورد. پنج نفر با هم تبانی می‌کنند قیمت ملک را متری یک میلیون بالا می‌برند؛ ظرف دو روز قیمت آنها میشود عرف. به همین سادگی.»
مسعود پانزده سال از حاج ناصر جوان‌تر است و به گواهی گوگل مپ بیش از ۲,۸ کیلومتر با او فاصله دارد اما صحبتهایش در تایید نظر همکار خودش است:
«در بیست سال گذاشته سرمایه‌گذاری روی مسکن به ازای هر یک تومن، چهل تومن سود داشته. بیست سال پیش زمینی که ده میلیون خریده شده هر کجای ایران باشد الان حداقل ۴۰۰ میلیون قیمت دارد. این قیمت کف است؛ بالاترش را خدا بدهد برکت. زمین و ملکی که جای درست و حسابی بوده یک به شصت بالا رفته. ربطی به دلار ندارد. فرض کن سالی هزار واحد برود روی تقاضا ولی فقط پانصد واحد ساخته شود. چی میشه؟ وقتی تقاضا دو برابر عرضه است حتی اگر دلار نصف قیمت بشود، باز قیمت ملک دو برابر میشود. اصل مطلب عرضه و تقاضا است بقیه‌اش حکم داستان دارد. آن کسی که سرمایه دارد و برایش مهم نیست واحدهایش را خالی نگه دارد گلوی بازار را می‌گیرد دستش. اگر شما ۱۰ واحد آپارتمان در یک محل داشته باشی و برای فروش و اجاره عجله نداشته باشی بین ده تا بیست درصد قیمت فروش و نرخ کرایه را می‌توانی بالا و پایین کنی.»
یک مشاور املاک دیگر تیغ انتقاد را به سمت اینترنت و اپ‌های موبایل می‌گیرد. او می‌گوید بیش از بیست سال است در این صنف فعالیت دارد و در گذشته تغییرات قیمت با این سرعت به صورت عمومی اثر گذار نبوده است:
«کسی دست می‌گذاشت روی ملکی برای ساخت و ساز و حاضر می‌شد قیمت بالا بخرد. خانه را می‌کوبیدند و می‌ساختند؛ تازه اهل محل خبر می‌شدند که همچین اتفاقی افتاده است. امروز هر کسی موبایل خود را از جیب در می‌آورد و قیمتی که روی اپلیکیشن دیوار هست برایش فتوا است. می‌پرسیم خانم شما این قیمتی که می‌گویی را روی چه حسابی می‌گویی؟ می‌گوید روی دیوار قیمتها این است. قیمت روی دیوار را کی دارد تعیین می‌کند؟ دولت تعیین می‌کند مگر قیمتها را؟ اول از این که نصف این آگهی‌ها صوری است و برای بازار گرمی و قیمت‌سازی است. دوم از این، مالک همیشه میرود روی بالاترین قیمت می‌نشیند. یک نفر که واحد دارد و برایش خیالی نیست سرمایه‌اش چند وقت بخوابد؛ قیمت خودش را می‌زند و میرود. بقیه به او نگاه می‌کنند و بقیه پشت سرهم قیمت را می‌رسانند به قیمت او. به ۲۴ ساعت نمی‌کشد. این موبایلها ماجرا شدهاند.»
اصلاح ساختار اقتصادی ایران یا ورشکستگی بانک‌ها؟
به سراغ دو اقتصاددانان می‌روم تا نظر آنها را درباره نحوه تعیین قیمت مسکن و اجاره‌خانه جویا شوم. صحبتهای قبلی اگر چه شوکه کننده است اما به اندازه صحبتهای این اقتصاددانان ترسناک نیست.
اولی می‌گوید مسبب اصلی وضعیت نابسانان مسکن در ایران حاکمیت است که هیچ برنامه‌ای در زمینه مسکن و شهرسازی ندارد. در درجه بعدی بانک‌ها هستند. «نظام اقتصادی کشور ما مبتنی بر پول نفت است. حاکمیت این ثروت طبیعی را بیرون می‌کشد و به هر طریقی که مایل است آنرا صرف مخارج خود می‌کند. در این مملکت تولید هست − یا بهتر است بگوئیم بود − اما نظام تولید به آن شکلی که در کشورهای صنعتی موجود است اینجا موجود نیست. پشتوانه مالی روحانیون پیش از انقلاب بازار سنتی ایران بوده است. این روابط سنتی در جمهوری اسلامی رشد کرده و طی چهل سال گذشته روابط دلالی، واسطه‌گری و رانت‌خواری را بر نظام اقتصادی کشور حاکم کرده است. طی این چهل سال انباشتی که از سرمایه حاصل شده است یا از ایران خارج شده و یا دوباره وارد چرخه واسطه‌گری شده است. چنان انحصار درهم تنیده‌ای شکل گرفته که اکنون خود نظام در مقابل آن عاجز شده است. ریشه فساد، تورم و چرخه بسته مدیریت ایران در همین است. کسی که به قدرت وصل است مبلغی را از بانک‌ها می‌گیرد و ظرف یک هفته، گاهی طرف یک روز آنرا چند برابر می‌کند. از یک طرف منابع بانکی میرود به این سو که نتیجه‌اش میشود معوقات بانکی غیر قابل وصول؛ چون هیچگونه پشتوانه‌ای ندارد. از آن طرف خود بانک‌ها طمع می‌کنند که وارد این بخشها شوند و کسب سود کنند. تا وقتی گردش اقتصادی سرعت مناسبی داشته، اثرات این اقدام بانک‌ها در افزایش نرخ تورم نمود پیدا کرده و حالا که این گردش متوقف شده است سرمایه بانک‌ها که در واقع حاصل جمع سرمایه‌های ریز و درشت مردم است در بخشهای که دچار رکود است منجمد شده. یکی از این بخشها بخش مسکن است.»
اقتصاددان در ادامه می‌گوید:
«بر مبنای آمای که توسط خود آقایان تهییه شده است به جز دو بانک دولتی و یک بانک خصوصی، بقیه بانک‌ها یا ورشکسته‌اند و یا در آستانه ورشکستگی هستند. من به شما می‌گویم که نتیجه این لاپوشانی در رابطه با ورشکستگی بانک‌ها کجا خودش را نشان خواهد داد. وقتی آمریکا اولین بمب را روی ایران بیندازد یا اعتراضاتی شروع شود که مردم حس کنند به نتیجه خواهد رسید برخی از سپرده‌گذاران به بانک‌ها مراجعه می‌کنند تا سرمایه‌های خود را خارج کنند. لحظه‌ای که بانک به اولین مراجعه کننده بگوید پولی برای پرداخت به او ندارد هجوم بقیه سرپرده‌گذاران آغاز میشود. لحظه‌ای که این حباب بترکد نظام اقتصادی ایران به کلی نابود خواهد شد و به نظر من برای نجات اقتصاد ایران به جر از بین بردن این حباب راه چاره دیگری وجود ندارد.»
تغییر در الگوی سرمایه‌گذاری در بخش مسکن
اقتصاددان دیگری که برای رازگشایی از صحبتهای مشاوران املاک به او رجوع می‌کنم معتقد است نظر بنگاه‌داران تنها انعکاسی از بخشی از واقعیت است. صحبتهای او جامع است و بخشی از آن شامل توضیحات تخصصی است اما آن بخشی که توجه مرا به عنوان یک مخاطب جلب می‌کند چیزهای دیگری است. می‌گوید:
«ترکیب سرمایه‌گذاران بخش مسکن و الگوی رفتاری آنها عوض شده است. به طور معمول وقتی فردی تصمیم می‌گیرد به قصد سرمایه‌گذاری خانه یا آپارتمان خریداری کند تا جایی که برایش مقدور باشد سعی می‌کند این کار را در محلات گرانقیمت انجام بدهد زیرا بدون آنکه توضیحی درباره آن داشته باشد می‌داند ضریب رشد قیمت آن ملک در محلات اعیان‌نشین بالاتر از محلهای متوسط و فقیرنشین است. تا زمانی که کاهش ارزش پول ملی روند ثابتی را طی می‌کند این میل به سرمایه‌گذاری در محلات شمال شهر اثرات کنترل قیمتی در محلات جنوب شهر می‌گذارد اما با سقوط سریع ارزش پول ملی مانند آنچه در دوران محمود احمدی‌نژاد و حسن روحانی شاهد آن بودیم، این روند معکوس میشود. آن سرمایه‌هایی که قبلاً صرف خرید خانه و آپارتمان در شمال شهر می‌شده است به ناچار به سمت محلات جنوبی حرکت می‌کند.»
این اقتصاددان معتقد است جابجایی سرمایه‌های کوچک از شمال شهر به محلات پایینی باعث یک جابجایی کلی در سطح شهرها شده است:
«کسی که دو میلیارد تومان سرمایه داشته و با این پول می‌توانسته یک آپارتمان در شمال شهر بخرد حالا به دلیل کاهش ارزش پول ملی و افزایش قیمتها مجبور میشود با آن پول دو آپارتمان در محله پایین‌تر بخرد. نتیجه این اقدام افزایش قیمت در محلات پایینی و تغییر بافت جمعیتی در این مناطق است. هیچ مالکی نمی‌تواند در یک محله کارگرنشین قیمت اجاره را دو برابر کند اما وقتی کارگران به حاشیه‌ها رانده می‌شوند ساکنان جدید این محلات که خودشان از محلات گران‌تر رانده شدهاند اجاره‌های جدید آن محل را با نرخ اجاره‌های جدید در محلات قبلی خود مقایسه می‌کنند و آنرا مناسب تشخیص می‌دهند. با تغییر بافت جمعیتی در این محلات، سقف قیمتها شکسته میشود زیرا مالکان قدیمی از الگوی قیمت مالکان تازه‌وارد به آن محل تبعیت می‌کنند.»
بانک‌ها، پول‌شویی و خانه‌های خالی
مسئله دیگری که از طریق دخالت در رابطه عرضه و تقاضا بر افزایش قیمت مسکن و اجاره خانه اثر می‌گذارد مربوط به خانه‌های خالی است. تعداد خانه‌های خالی از سکنه را در سطح کشور پنج میلیون و دویست هزار واحد برآورد شده است. آمار مربوط به شهر تهران در اینباره بسیار متناقض است. در برخی آمار ۴۰۰ هزار، در برخی آمار یک و نیم میلیون واحد و در آمارهای دیگر تا دو نیم میلیون واحد از خانه‌های خالی در ایران مربوط به شهر تهران در نظر گرفته شده است. دو قسمت اصلی این خانه‌های خالی مربوط به «سرمایه منجمد شده بانک‌ها» و «پول‌شویی» است. این دو بخش به صورت کیفی قابل تفکیک هستند. سرمایه‌گذاری بانک‌ها در بخش مسکن بیشتر شامل برجها، مجموعه‌‌ها و املاک به اصطلاح لاکچری است. پول حاصل از پول‌شویی ولی میل به پراکندگی دارد و مانند سرمایه‌های بانکی متراکم عمل نمی‌کنند.
عملیات مربوط به پول‌شویی در بخش مسکن ساده‌ترین شکل پول‌شویی در ایران است زیرا نیاز به تخصص زیادی ندارد و قوانین ایران بستر مناسبی برای آن فراهم کرده است. پول ناشی از اختلاس، قاچاق و غیره به راحتی در بخش مسکن می‌تواند رد خود را گم کند. ملکی به نام اعضای خانواده یا افرادی که در مقابل پول حاضر هستند این کار را انجام بدهند خریداری میشود و در همان لحظه از طریق یک وکالت تام الاختیار و بلاعزل به فرد دیگری منتقل میشود. نکته دیگر اینکه یک ملک با تعداد معاملاتی که روی آن انجام می‌گیرد بارها می‌تواند با قیمتی بیش از قیمت واقعی خود در عملیات پول‌شویی مورد استفاده قرار بگیرد و در هربار معامله ردگیری معاملات قبلی را دشوارتر سازد.
علاوه بر بستر قانونی مناسب برای دور زدن نظارت‌های بانک مرکزی توسط بانک‌ها و پولشویان، در ایران حمایت دولتی از این اقدامات به شکل علنی انجام میشود. به عنوان مثال معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی بدون اینکه روشن کند چه تناسبی میان اوضاع ایران و سایر کشورهای جهان است می‌گوید: «نسبت اجاره نشینی در ایران پایین تر از میانگین جهانی می‌باشد» و «سود بازار اجاره در کشور تنها ٦ درصد است» که آنرا نسبت به سود سایر بازارها «سود نسبتاً کمی» معرفی می‌کند. مثال دیگر «عباس آخوندی» وزیر سابق مسکن و شهرسازی است که همواره تلاش دارد مسئله خانه‌ای خالی در ایران را «طبیعی»، «کمتر از میانگین جهانی» و یک مسئله بی‌اهمیت جلوه دهد.
این تلاشها در حالی صورت می‌گیرد که مسکن در درجه اول یک نیاز اولیه برای شهروندان جامعه است و قرار نیست نرخ سود آن با نرخ سود سرمایه‌گذاری روی طلا، بورس و غیره رقابت کند. مسئله دیگر اینکه وزارت مسکن و شهرسازی متولی اصلی طرح‌های بلند مدت تامین مسکن در ایران است اما خودش به یکی از مخالفان مسئولیت‌‌پذیری دولت در زمینه تامین مسکن و نظارت تبدیل شده است. مقایسه ایران با کشورهای دیگر از نظر تعداد مستاجران و تعداد واحدهای خالی بدون توجه به تفاوتهای وضعیت اقتصادی و فرهنگ این کشورها یک شیوه فریب است.
نقش قوانین اسلامی در بحران مسکن و اجاره‌خانه
برای بررسی ابعاد حقوقی موضوع این گزارش به سراغ یک حقوقدان رفتم. صحبتهای چند مشاوران املاک و دو اقتصاددان را به او عرضه کردم و در مقابل نظراتی را دریافت کردم که شامل چهار بخش مجزا و قابل تامل است.
«نخست اینکه فعالیت‌های غیرقانونی اقتصادی به طور طبیعی در بخشهایی لانه می‌کنند که کمترین قوانین مزاحم برای آنها وجود داشته باشد. به طور ویژه در موضوع روابط بین مالک و مستاجر قانونی که در سال ۱۳۷۶ به اجرا درآمده است نه تنها حامی مالکان است که مستاجران را برای تامین حمایت لازم در زمینه اجرای اصول اولیه یک قرارداد پشتیبانی نمی‌کند. اگر مستاجری در پایان قرارداد اجاره خود قصد جابه‌جای داشته باشد مالک می‌تواند تمکین نکند. قانون به مستاجر تکلیف می‌کند یا در همان خانه بمان تا بالاخره مالک راضی شود مبلغ ودیعه را تامین کند یا آنکه ملک را خالی کن و کلید آنرا به شورای حل اختلاف تحویل بده تا به صورت قانونی مبلع ودیعه از او بازستانده شود. بسیار مسخره است زیرا مردم عادی قادر به انجام این راهکار قانونی نیستند.»
«دومین مسئله این است که دولت، مجلس و مقامات کشوری و لشگری برای حل این موضوع اراده‌ای ندارند زیرا در آن ذی‌نفع هستند. خلع مالکیت انجام شده پس از انقلاب به استقرار حاکمان جدید در موقعیت مالکانه منجر شده است. از آنجا که نظام سیاسی ایران یک نظام بسته است در نتیجه شکافی بین قانون‌گذار و مالک وجود ندارد که بتوان از طریق فشارهای مدنی در این بخش رخنه کرد و موجبات تغییرات قانون را فراهم کرد.»
«سومین نکته مربوط است به عدم دسترسی مستاجران به خدمان قانونی و حقوقی. عموم این افراد از اقشار ضعیف جامعه هستند و تمکن مالی لازم برای گرفتن مشاوره حقوقی یا اخذ قرارداد وکالت ندارند. همچنانکه از رسانه و تشکیلاتی که در این زمینه مدافع طرف مصرف کننده باشد بی‌بهره هستند.»
«چهارمین نکته مربوط به استخراج قانون از شرع است. قوانین اسلام مربوط به دورانی است که در دنیای مدرن کارکرد ندارد و مخل زندگی شهروندان است. قوانین مربوط به مالکیت و معاملات در ایران از آنجا که بر مبنای قوانین اسلام پایه‌ریزی شده است و نقد آنها در نظام ولایت فقیه دارای عناوین مجرمانه است به این نابرابری‌ها و معضلات اجتماعی پشتوانه قدسی داده است. مالکیت در ادیان ابراهیمی امری مقدس است و امر مقدس تحمیل محدودیت به خود را نمی‌پذیرد.»
در همین زمینه
- ۹۸ درصد مستاجران توان افزایش نرخ اجاره بهاء را ندارند
- شیب تند افزایش قیمت مسکن در تهران
- قیمت خانه در تهران به متری ۱۰ میلیون تومان رسید
- قیمت مسکن در تهران ۹۱ درصد افزایش داشته است
- قیمت مسکن در جنوب تهران تا حداکثر ۱۱۱ درصد افزایش سالانه داشته است
- در اثر کاهش قدرت خرید، فروش آپارتمانهای قدیمی ۲۴ درصد رشد کرد
- «۱,۵میلیون خانوار ایرانی در اتاق ۱۲ متری زندگی می‌کنند»
نظرها
سایه روشن
با توجه به بالا رفتن هزینه ساخت مسکن (زمین. مصالح. دستمزدها و اجازه های لازمه) بالا رفتن اجاره مسکن غیر طبیعی نیست. آیا قیمت خودرو گران نشده؟ خود شما امروز نوشته اید سیب زمینی و گوجه فرنگی قیمتش در یکسال دوبرابر شده. قیمتها در ایران روزانه بالا میرود. اجاره مسکن میبایستی سود سرمایه گذاری و سرمایه گذاری اولیه را در طول زمان مناسب تعیین شده با توجه به نرخ تورم مثلا ۲۵ یا ۳۰سال برگرداند وگرنه سرمایه گذاری ورشکسته محسوب میشود.