جنگ، تورم و سرپناه؛ چگونه بحران مسکن عمیق‌تر شد؟

در آتش‌بسِ موقت پس از جنگ، آنچه بلافاصله از تماشای ویرانی‌ها به چشم می‌آید، اوضاع وخیم اقتصادی است. قدرت خرید مردم در مجموع چنان سریع سقوط می‌کند که حتی کالابرگ‌ دولتی هم که قرار بود کمکی به مخارج خانوارها باشد، در گردنه‌ی رشد تورم و افزایش قیمت‌ها جا مانده است و حالا رسماً اعلام شده که ارزش یک میلیون تومانی کالابرگ تا حد ششصد هزار تومان پایین آمده و معنای دیگر این حرف این است که با همان کالابرگِ دو ماه پیش هم چندان چیزی نمی‌شود خرید. اگرچه کارشناسان اقتصادی وقتی می‌خواهند ارزش پول یک کشور را بسنجند به قیمت ارز و طلا نگاه می‌کنند، اما در ایران قیمت مسکن و سرپناه، خود را بر نمودارهای اقتصاد خرد و کلان تحمیل می‌کند. بنا به گفته‌ی مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن، «به‌طور میانگین حدود ۳۱ درصد از مردم ایران مستأجر و بقیه مالک‌اند و ۸ درصد هم در خانه‌های سازمانی زندگی می‌کنند و در شهر تهران ۵۱ درصد شهروندان مستأجران هستند.» این در حالی است که تهران رکورد فقر را در خانه‌های استیجاری ثبت کرده است.

به گزارش دنیای اقتصاد در سال ۱۴۰۴، بیشترین فقرای مسکن، در استان تهران سکونت دارند. میزان این فقر به حدی است که توان خرید مسکن حمایتی نیز از بخش عمده‌ای از مردم سلب شده است. در سال‌های گذشته وضعیت مسکن مانند مشتی گلوی مستأجرها را گرفته بود و جنگ اخیر فشار را بیشتر کرد و به بحران دامن زد. بالا رفتن قیمت مصالح، تعطیلی کارخانه‌ها در طول جنگ و تحریم‌ها همه دست به دست هم داد و وضعیت مسکن را از آنچه بود سخت‌تر کرد. این یادداشت نگاهی دارد به ساخت و سازهای مسکن دولتی با عنوان مسکن ملی و نیز افزایش اجاره بهای مسکن در تهران و کلانشهرها.

بی‌سرپناهی مستأجران، جنگ، اقتصادِ مسکن

بنا به یافته‌ها و گفته‌های صاحبان کسب و کار، قیمت مسکن پس از جنگ دوازده روزه در تابستان سال گذشته، با افت ۱۰ درصدی مواجه شد که البته ناشی از رکود در بازار مسکن بود که از سال ها قبل آغاز شده و با جنگ ۱۲ روزه تشدید شد. با شروع دوره دوم جنگ، به موازات ضربه‌ای که به کل اقتصاد کشور وارد شد، اقتصاد مسکن هم تحت شدیدترین فشارها قرار گرفت. در برخی مناطق مجموعه وسیعی از خانه‌ها که نزدیک نقاط بمباران شده قرار داشتند ویران شدند و خانه‌های بسیاری به دلیل برخورد موج انفجار با ساختمان، به سکونت‌گاهی ناامن تبدیل شد. متوقف شدن پروژه‌های عمرانی، بالا رفتن هزینه ساخت و ساز، کمبود مصالح بیش از پیش، ناتوانی در پرداخت دستمزدهایی که به‌طور ملموس با بالارفتن تورم افزایش یافته و نیز کاهش نیروی کار چه به دلیل مهاجرت از تهران به شهرستان‌های امن‌تر و چه به دلیل بیکاری طولانی و تغییر شغل، عدم اطمینان به آینده که سرمایه‌گذاری در بخش مسکن را پرریسک می‌کند و تغییر رفتار روانی مردم در جنگ همه را می‌توان از عواملی برشمرد که از یک سو معاملات مسکن را با احتیاط مواجه کرد و از دیگر سو به دلیل نیاز خانوارها به مسکن قیمت‌هایی غیرواقعی پیش روی متقاضیان گذاشت.

در طول دوران جنگ با مصوبه‌ای از سوی دولت، اجاره‌بهای مستأجرانی که مهلت اجاره مسکن‌شان سر آمده بود دو ماه تمدید شد و یعنی صاحبخانه‌ها حق افزایش اجاره‌بها یا بیرون کردن مستأجر را در طی این مدت نداشتند. این راه‌کار موقتی پس از پایان مهلت دوماهه هیچ تأثیری بر وضعیت سردرگمی مستأجران و بی‌خانه‌شدگان نداشت چون جنگ قیمت مسکن را بالا برد، آن‌قدر که در گفته‌های رسمی مسئولان غیرقابل کتمان بود.

مصطفی طاهری، عضو کمیسیون صنایع و معادن مجلس در گفت‌وگوی صوتی که با سایت تابناک در ۱۴ اردیبهشت بیان کرد: «هر جای دنیا جنگ می‌شود خانه ارزان می‌شود، چطور در ایران خانه گران می‌شود! عوامل بیرونی در افزایش قیمت‌ها نقش دارند.» یافتن این عوامل بیرونی اما چندان واضح است که بیان نکردن آن از سوی عضو کمیسیون صنایع عجیب است. موضوع مسکن، زمین و ساخت و ساز سال‌هاست در دست مافیاهای قدرتمندی است که بر اقتصاد کشور مسلط شده‌اند. همان‌ها که تعیین می‌کنند در کدام مناطق، ناگهان قیمت زمین و مسکن بالا برود و به این وسیله ارزش دارایی‌های خود را بیشتر می‌کنند. حتی دورترین روستاها و مناطق کویری هم از این سیاست مخرب و رانت گسترده‌ای که در کنار آن شکل گرفته در امان نمانده‌اند. تأثیر مافیا بر بازار مسکن، خانه را به کالای سرمایه‌ای و حتی در تهران و چند شهر بزرگ کشور و استان‌های شمالی به کالای لوکس تبدیل کرده است.

 در چنین شرایطی است که با وجود گذشت بیش از یک ماه از برقراری آتش‌بس، رسانه‌های داخلی از جهش اجاره‌خانه خبر می‌دهند. اجاره‌نشینی میلیون‌ها خانوار ایرانی را به مرز ناتوانی اقتصادی و فروپاشی روان جمعی کشانده است. گرچه آمار دقیقی از تعداد مستأجران در دست نیست اما همان آمار تقریبی هم نشان از تعداد زیاد مستأجران به‌خصوص در کلان‌شهرها دارد. آیا بالا رفتن قیمت اجاره مسکن به دلیل کاهش عرضه و افزایش تقاضا است و یعنی تعداد واحدهای مسکونی برای اجاره، کمتر از میزان واقعی تقاضاست؟ با نگاهی به معضل خانه‌های خالی می‌توان پی برد که این مسئله ارتباطی به کمبود واحدهای اجاره‌ای ندارد.

 در حال حاضر، اثرات مستقیم جنگ بر این وضعیت با حمله به زیرساخت‌های صنعتی مانند کارخانه‌های فولاد و پتروشیمی باعث کمبود عرضه مصالح ساختمانی شده و قیمت آنها را افزایش داده است و بنابراین به‌طور مستقیم هزینه‌ی مسکن را بالا برده است. از طرف دیگر، بازار مسکن متأثر از تورم عمومی در اقتصاد کل کشور هم هست. در وضعیت نه جنگ، نه صلحی که الان در آن قرار داریم که با شلیک‌های گاه به‌گاه از هر دو سوی جنگ این وضعیت شکننده خدشه‌دار می‌شود، آنچه اقتصاد را بیش از پیش فلج می‌کند نه خود جنگ که انتظار بی‌چشم‌انداز برای پایان یا شروع دوباره‌ی جنگ است. مساله تأثیر بازارها از شرایط چنان روشن است که برخی معتقدند تناقض‌گویی‌های دونالد ترامپ در اثنای جنگ تلاشی است برای جلوگیری از تلاطم و تشویش بازارهای مالی جهان.

در مورد وضعیت اقتصادی ایران این انتظار به معنی پس‌رفتِ سرمایه است. حمیدرضا آصفی دیپلمات پیشین می‌گوید: «امروز شاید مهم‌ترین میدان نبرد، نه آسمان منطقه، بلکه ذهن سرمایه‌گذاران، دولت‌ها، بازارهای مالی و افکار عمومی باشد. از همین رو، تناقض ظاهری در سخنان ترامپ چندان هم تناقض نیست. در این الگو، زمان خود به یک ابزار قدرت تبدیل می‌شود. هر روزی که توافقی امضا نشود اما امید به آن همچنان زنده بماند، اقتصاد ایران در وضعیت انتظار باقی می‌ماند، سرمایه عقب می‌نشیند، تصمیم‌های بزرگ به تعویق می‌افتد، بازارها نوسانی‌تر می‌شوند و هزینه نااطمینانی به‌تدریج انباشته می‌شود.»(حمید آصفی/ کانال خبری- تحلیلی کلمه)

رواج اجاره‌ی سکونت‌گاه‌هایی غیرمتعارف و دور از شأن انسانی که رسانه‌های داخلی از آن به معضلاتی مثل پشت بام‌نشینی، زیرپله نشینی یا اجاره‌ی کانتینر اشاره می‌کنند، در واقع کوه یخ بی‌خانمانی است که آرام‌آرام بالا می‌آید و امروز چنان مشهود است که مسئولان نمی‌توانند چشم بر آن ببندند، بی‌آن‌که توان یا اراده‌ای برای بهبود وضعیت داشته باشند. در عین حال برای مردم افزایش سال به سال اجاره‌بها چنان ملموس است که می‌توانند میزان فقیرترشدن خود را با میزان اجاره‌بهای پرداختی بسنجند. سهم اجاره از درآمد خانوارها در شهرهای بزرگ بین ۲۵ تا ۴۰ درصد در دهه ۸۰، به ۵۰ تا ۷۰درصد در ۱۴۰۴ رسید و از سال جدید هنوز آماری منتشر نشده ولی با کنار هم گذاشتنِ گرانی همچنان رو تصاعد مسکن، کمبود مصالح و توقف ساخت و ساز ناشی از جنگ اخیر، به راحتی می‌توان فاجعه‌ی بی‌خانمانی را پیش‌بینی کرد.

مسکن ملی؛ خانه‌دار شدن یا عیان شدن فقر؟

طرح مسکن ملی که در ادامه‌ی طرح‌های‌ پیشین مسکن دولتی، از سال ۹۸ به منظور حمایت از خانه‌دار شدن اقشار کم‌درآمد آغاز به‌کار کرد، ، قرار بود برای اقشار کم‌درآمد آپارتمان‌هایی با نرخ دولتی و با حمایت دولت در حاشیه‌شهرهای اصلی ساخته شود. این‌ پروژه با ساخت شهرک‌هایی اقماری در اطراف تهران و دیگر کلان‌شهرها با کمترین امکانات شهری منجر شد ولی حالا همان هم از دسترس بسیاری از خانوارهای بی‌مسکن دور مانده است. دلیل آن در حال حاضر، بالا رفتن هزینه تولید است که بخشی از آن ناشی از آسیب به صنایع فولاد و پتروشیمی است که منجر به افزایش قیمت خانه‌های دولتی شده است و در واقع به نظر می‌رسد این افزایش قیمت، ساخت و ساز مسکن‌های حمایتی را حداقل فعلاً از دستور کار خارج کرده است گرچه خبرگزاری‌های رسمی خبر از ادامه‌ی ساخت و سازهای مسکن ملی می‌دهند. دبیرکل انبوه‌سازان در گفت‌وگو با خبرگزاری دولتی ایسنا گفته است:

واقعیت این است که بخش زیادی از افرادی که نیاز به مسکن‌ حمایتی دارند، حتی توان پرداخت هزینه‌ی ورود به این طرح‌ها را ندارند و بنابراین از طرح جا مانده‌اند. «چیزی حدود ۸۱۰ هزار خانوار» که مشمول طرح شناخته شده‌اند با پرداخت اولیه ۴۰ میلیون تومان در ردیف متقاضیان قرار گرفتند. در سال‌های بعد از ۹۸، جمعیت متقاضی کمی افزایش داشت ولی بعد از آن نه تنها تعداد متقاضیان ثابت ماند بلکه گروهی از آن‌ها رد درخواست دادند. متقاضیان باقی مانده، توان بازپرداخت همان قسط معمول ماهانه را ندارند چون در اغلب موارد، میزان اقساط ماهانه برابر با کل درآمد خانوار است و این درحالی است که تمام افراد مشمول مستأجرند و برای سرپناه فعلی خود نیز در حال پرداخت اجاره‌بها هستند. «حدود ۳۵ درصد این واحدها فقط در همان مرحله «قرارداد با بانک» مانده‌اند و هنوز تسهیلاتی به پروژه تزریق نشده است. به این ترتیب، شبکه بانکی فقط به حدود ۴۵ درصد ساخت‌وسازهای مسکن حمایتی ملکی روی زمین ۹۹ساله، توانسته تسهیلات پرداخت کند.» (دنیای اقتصاد ۱۲/۳/۱۴۰۵) با این همه در اسفند ۱۴۰۴، معاونین حوزه مسکن وزارت راه و شهرسازی به ایرنا اعلام کردند که «هیچ پروژه ساخت مسکن حمایتی در کشور به خاطر جنگ رمضان دچار مشکل نشده است و توقفی هم در پروژه‌ها ایجاد نشده است.» اما آنچه در عمل مشهود است، نه تنها صاحب خانه شدن که حتی یافتن سرپناهی برای اجاره تبدیل به معضلی برای مستأجران شده است.

سیاست نرخ‌گذاری و قیمت‌های دستوری در بازار اجاره هیچ‌گاه کارساز نبوده است و مثلاً رشد اجاره‌بها را که در چهار سال گذشته دولت ۲۵ درصد اعلام کرده بود عملاً رشدی ۵۰ درصدی از خود نشان داد. کنترل رفتار بازار با دستورهای از بالا تعیین نمی‌شود و مؤجران قیمت‌ها را تعیین می‌کنند. بر اساس اطلاعات ارائه شده توسط مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن، «میانگین اجاره ماهانه هر متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران به حدود ۴۴۰ هزار تومان رسیده است، به عبارت دیگر، اجاره یک واحد ۱۰۰ متری بدون احتساب ودیعه (رهن) ماهانه ۴۴ میلیون تومان است.»

امیدهای رنگ باخته زندگی

بیکاری، تعدیل گسترده‌ی نیرو در بخش‌های تولیدی و شرکت‌ها، نبود ثبات درآمدی در کنار نبود چشم‌انداز روشنی به آینده در وضعیت نه جنگ، نه صلح بسیاری را به سمت مشاغلی غیررسمی کشانده است. کوچ کردن به شهرهای حاشیه‌ای تهران مثل پرند و پردیس که از سال‌ها پیش برای قشر کم‌درآمد امیدی به پرداخت اجاره کمتر را در برداشت حالا دیگر پاسخگو نیست و اجاره‌بها حتی در این شهرها نیز افزایش چشمگیری داشته است. در چنین شرایطی و در حالی که بنا به گزارش رسمی مرکز آمار، تورم نقطه به نقطه درفروردین امسال به ۵/۷۳ درصد رسیده، امنیت اسکان بیش از پیش رنگ می‌بازد.

گفت‌وگوهای رو در رو درباره نرخ جدید اجاره‌بها چنان ناامید کننده است که تصور اجاره آپارتمانی با شرایط معقول را بیش از پیش دور از دسترس می‌کند. یکی از بنگاه‌داران املاک می‌گوید: «به عنوان مثال، در حالی که در تهران اجاره یک واحد ۴۸ متری یک میلیارد رهن بوده است که خود همین رقم سرسام‌آور هم بی‌معناست، حالا در طول همین یک ماه، به ۵/۱ میلیارد رهن رسیده است.» این در حالی است که درآمد کارکنان دولتی حدود ۲۰ درصد افزایش داشته است و این افزایش درآمد حتی هنوز برای کارگران منظور نشده است. بیشتر مؤجران برای اجاره واحد خود ترجیح می‌دهند پول پیش را افزایش دهند در حالی که قبلاً گرایش به سمت افزایش اجاره‌بها بود که به دلیل افزایش تورم منطقی هم به نظر می‌رسید اما حالا دلیل علاقه‌مندی مالکان به پول پیش(رهن)، نشان دهنده این واقعیت است که چندان امیدی به آینده مالی وجود ندارد و به عبارتی اگر همین حالا می‌توانند نقد دریافت کنند بهتر از از این است که به پرداخت ماه به ماه اجاره‌بها قناعت کنند که معلوم نیست تا یک تا دو ماه دیگر اوضاع چگونه خواهد شد و آیا مستأجر توان پرداخت اجاره را خواهد داشت یا نه.

از سوی دیگر برخی مالکان که خانه‌هایی نزدیک مناطق پرخطر شهری داشته‌اند تصمیم به تخلیه خانه و اجاره کردن خانه‌ای برای خود در جای دیگری از شهر یا حتی شهرستان‌ها شده‌اند و اگر خانه‌شان در جنگ آسیب ندیده باشد در فکر اجاره دادن آن هستند. خانم جوانی که از سال‌ها پیش یک واحد آپارتمان در خیابان پاستور تهران داشته می‌گوید دیگر نمی‌تواند در آن خانه تنها زندگی کند. ترس جنگ و شروع دوباره حملات موشکی و بمباران‌ها، او را که قبل از جنگ مجبور به کوچ کردن به شهرستان کرده بود، حالا به فکر انداخته است که خانه را به جای فروش اجاره دهد تا جبران بخشی از هزینه‌ی زندگی‌اش شود که در شرایط فعلی بیکار هم شده و خبری از مشتریان سابقش نیست و ماندن در تهران در این انتظار که کار خرید و فروشش دوباره پا بگیرد برایش به‌صرفه نیست... او می‌گوید می‌تواند برگردد و دوباره با خانواده‌اش زندگی کند ولی مسلماً شکل زندگی‌اش تغییر خواهد کرد و دیگر آن استقلال مالی و اجتماعی گذشته را نخواهد داشت، ضمن اینکه باری بر دوش خانواده‌اش هم خواهد بود. خانواده‌های زیادی هستند که بعد از جنگ و در وضعیت وخیم اقتصادی شکل زندگی‌شان دیگر به قبل از جنگ برنمی‌گردد انگار حالا زندگی فقط قانون بقا را می فهمد و دیگر هیچ.